日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。 

　　業內人士分析認為，在超大特大城市進行城中村改造，對于增加優質租賃房源供給，改善城中村內居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國城中村改造市場規模有望重回萬億元。 

　　規模有望重回萬億元 

　　會議明確，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。 

　　會議還指出，要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好。 

　　根據第七次全國人口普查數據，超大城市有7個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；特大城市有14個，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。 

　　記者梳理發現，截至目前，今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持性政策。 

　　國金證券研報稱，2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計劃完成2000億元城市更新固定投資目標，同比增長60%。若均按照這個增速測算，今年全國城中村改造市場規模或重回萬億元以上。 

　　提高居住質量 

　　中原地產首席分析師張大偉對記者表示，城中村改造與棚改、舊改均為城市更新的重要手段。 

　　“超大、特大城市本身由于人口基數大，加之各類產業生活等要素聚集度高，同時這類城市大都已從房地產增量市場轉變為存量市場，通過更新改造，可有效提高居住空間的供給質量。舊城改造本身包括的內容眾多，需要在土地功能置換、產業提升、空間優化、歷史文化保護等多方面進行同步優化，通過綜合性更新，來實現舊城人居環境、城市功能、城市形象的整體提升。”58安居客研究院院長張波表示。 

　　廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在超大、特大城市推動城中村改造，能夠將供給側結構性改革和高質量發展對接起來，將供給側結構性改革和需求側管理對接起來，解決城市發展不平衡、不充分的矛盾。 

　　易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，超大、特大城市城中村改造，將成為一些城市今年的重點工作任務，關系到這些城市存量資產盤活和城市功能復興。通過城中村改造，有利于明確工作方向，對工作梳理和加速發力有積極的作用。城中村改造有別于老舊小區改造，后續此類工作有望納入統一范疇中。 

　　吸引社會資本 

　　張大偉表示，城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業參與為主。未來，通過創新專項金融產品、實施更大的稅收優惠、允許更大的規劃調整等手段，有望吸引更多的社會資本介入，加快城中村改造的步伐。 

　　作為快速城市化中的一個歷史遺留問題，城中村改造在各地已經探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等。各種模式在改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更及管理體制方面各有不同。在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導型，如杭州；開發商主導，如珠海；村集體為主導，如廣州。在改造方式上，各地根據城市規劃、功能定位、經濟實力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據補償的方式則可以劃分兩類：一類是實物補償和貨幣補償相結合，如鄭州；另一類是政府改造，并根據原有住房面積市場估價直接補償一定面積住房，如杭州。 

　　“總體上，城中村改造有助于挖掘相關土地的商業資源，同時也可以積極導入各類公共配套，對于城市功能的再造和升級都有非常好的導向作用。此外，鑒于民間資本的重要作用，后續各類民間資本也可以積極發力。尤其是一些房企，可以重點關注此類改造中的新機會和新要求，積極主動在相關領域中找到發力點和盈利點。”嚴躍進表示。 

　　此外，城中村改造的擴大規模也將帶動水泥需求的增加，對于水泥有積極的影響。